營運與物業管理

摘要社會住宅規劃設計興建及營運管理作業參考手冊(核定版)

營運管理總成本1) 建築生命週期總成本： 社會住宅生命週期總成本，猶如一座冰山，容易只見海面上的初期
營建工程成本，應了解海面下的後期營運管理成本  ，社會住宅啟用後 50 年期程，了解未來需要龐大營運管理成本，重視社會住宅建築全生命週期總成本，了解營運管理必須結合物業服務之迫切性。
2) 物業管理定義與服務範疇： 臺灣現行物業管理服務業32，依其定義及服務範疇項目，劃分
為三類

a. 【第一類-物】建物與環境維護：  俗稱保全、保潔與保養之三保服務。

b. 【第二類-人】生活與商業服務：  食衣住行育樂等生活產品及社區通路、照顧服務、宅配物流等生活服務範疇。
c. 【第三類-業】資產營運與管理：  不動產的經營管理諮詢顧問、開發租賃及資產管理、財務、法務與管理等服務範疇。
3) 物業設計與物業管理： 物業管理依據作業流程劃分前期「物業設計」與後期「物業管理」。
a. 前期物業設計：提案初期階段，需導入前期物業設計理念，建築師能有依據從事建築空間與設備規劃設計，才能協助社會住宅決策者與承辦者行政作業。
b. 後期物業管理：招標服務需求項目與內容，包含社會住宅案場需求配置人力與專業，
導入物業管理設備系統，定期執行管理與服務績效評鑑，以及如何擬訂招標需求條
件，編列合理的管理維護經費。  
前期物業設計與長期修繕計畫1) 前期物業設計：  專業者藉由各種案場積累豐碩經驗，建構專業
的物業管理知識，足以回饋應用至建築設計階段（ 圖 2-5-4），落實檢視與調適建築設計方
案，創造與提升建築價值。乃形成一般稱為物業管理（早期）前期介入的專業服務，簡稱
「前期物業」、「物業設計」或「前期物業設計」。
2) 物業設計專業知識：  在建築生命週期的前期階段，尤其啟動建築策劃、執行方案規劃階段，為擬妥規劃設計條件需求書或招標作業須知，規範統包案或設計監造案，要求物業設計專家或單位，參與建築規劃設計團隊。
3) 前期物業設計介入時機：  建築生命週期階段的「前期」概念，包括策劃階段（選址基地與決策引入業種）、規劃階段（制定建築設計需求條件書）與設計階段（檢視與調適建築設計方案品質）等各階段。
4) 後期物業管理介入服務：政府社會住宅後期物業管理專業服務介入時機，竣工啟用前至
少半年或一年前，即需委託民間物業管理專業服務公司進場，協助社會住宅住戶之看屋、
選住、遷入等物業管理服務事務。